19.08.2008 | Служба новостей Росфирм
За стеклом
Несмотря на зрелость столичного рынка офисной недвижимости, для многих арендаторов механизм формирования арендных ставок в бизнес-центрах по-прежнему остается тайной за семью печатями. Между тем один из главных трендов этого года - появление БЦ класса А и В, позиционирующих прозрачность платежей как одно из своих главных конкурентных преимуществ.
Эволюция спроса
Если на западных рынках коммерческой недвижимости ставки аренды в БЦ уже давно рассчитываются по общепринятым методикам (например, Urban Institute, UCI), то в Москве до последнего времени владельцы большинства бизнес-центров, устанавливая цены на свои площади, руководствовались либо собственными представлениями о том, сколько должна стоить их недвижимость, либо усредненной ценой по рынку. "В том случае, если бизнес-центр находился в центре города и обладал хотя бы небольшой парковкой, инвестор часто выставлял максимальный прайс, не обращая внимания на отсутствие таких "мелочей", как отсутствие кафе или плохая отделка",- рассказывает директор по развитию компании "Миронов и партнеры. Управление недвижимостью" Сергей Марков. Такому подходу способствовала и катастрофическая нехватка в Москве офисной недвижимости. В самом деле, когда, к примеру, в 2005 году спрос на БЦ класса А в столице превышал предложение почти в 3-3,5 раза, арендаторы были вынуждены переплачивать за любой мало-мальски приличный вариант.
Сегодня ситуация изменилась. По данным компании GVA Sawyer, всего по итогам первого квартала 2008 года в столице насчитывается 6,87 млн кв. м офисных площадей класса А и В (А - 2,6 млн кв. м, В+ - 1,53 млн кв. м, В- - 2,54 млн). Конечно, до насыщения еще далеко - по прогнозам компании Blackwood, это произойдет к 2012 году, когда в Москве появится 10-12 млн кв. м качественных офисов класса А и В. Однако у арендаторов сегодня появилась хотя бы минимальная возможность выбирать, какой БЦ избрать своей штаб-квартирой на ближайшие несколько лет. "Повышение требований потенциальных арендаторов к качеству офисных объектов можно назвать одной из главных тенденций на рынке офисной недвижимости",- отмечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. В свою очередь, для собственника БЦ с каждым месяцем становится все важнее статус арендатора. "Не секрет, что одним из механизмов привлечения средств в развитие бизнеса является рефинансирование,- рассказывает ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов.- И тут выясняется, насколько важен статусный арендатор: если банк увидит в списке арендаторов компании с мировым именем, то даст деньги гораздо охотнее, чем если бы в БЦ была прописана малоизвестная компания". Вот только для того, чтобы привлечь подобных статусных арендаторов, одних слов мало, и раскрытие владельцами БЦ "анатомии" арендной ставки, чтобы их потенциальные клиенты знали, на что уходят их деньги, стало одним из главных трендов этого года. Как бы то ни было, всего в настоящее время, по неофициальной информации, порядка 60-65% столичных БЦ класса А и В, формируя арендные ставки, придерживаются западных стандартов вроде того же UCI, в то время как оставшиеся 45-40% (в основном это БЦ класса В+ и В-) продолжают устанавливать цены, руководствуясь собственным представлением об их уровне и текущей конъюнктурой рынка.
Базовые ценности
Но все же, из чего состоят регулярные арендные платежи в бизнес-центрах без учета единовременных расходов в виде депозита и отделки помещений? Самая главная составляющая - это так называемая базовая ставка аренды, используемая для расчета периодического платежа арендодателю за использование офисного помещения. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, средневзвешенные арендные ставки по уже закрытым сделкам на 2008 год составили $1150 для офисов класса А и $700 для БЦ класса В. При этом интересный момент - в уже функционирующих бизнес-центрах класса А базовая ставка аренды несколько выше, чем в строящихся, в то время как в БЦ класса В подобного люфта не наблюдается. По мнению опрошенных нами экспертов, это объясняется, во-первых, желанием арендаторов "прописаться" в БЦ с уже сложившейся историей и репутацией на рынке, в то время как от строящихся бизнес-центров по большому счету никогда не знаешь, чего ждать. "В некоторых БЦ потенциальных арендаторов не устраивает расположение, другие не соответствуют требованиям заявленного класса,- замечает Максим Жуликов.- Те же, что оценены арендаторами, давно и надолго заняты. Отсюда и более высокая цена". Во-вторых, уже сегодня на рынке офисной недвижимости спрос на А-класс выше, чем на В, чем и объясняется описанный выше ценовой дисбаланс.
Чего ждать от базовой арендной ставки до конца года? По словам вице-президента по консалтингу компании GVA Sawyer Эвелины Ишметовой, ее ежегодная индексация зависит от трех главных факторов: роста рынка коммерческой недвижимости данного класса в целом, престижа района, в котором находится БЦ, и, наконец, субъективного видения собственниками бизнес-центра перспектив увеличения ценности их актива. В свою очередь, по мнению Максима Жуликова, в договорах аренды индексация базовой ставки аренды привязывается к инфляции, а на рынке ее величина растет в соответствии с темпами изменения соотношения спроса и предложения. "В целом, по нашим прогнозам, до конца 2008 года базовая ставка аренды может вырасти на 10-15%",- полагает Ольга Широкова. Однако соответствующий рост вряд ли будет равномерным: по мнению большинства опрошенных экспертов, в 2008 году для БЦ класса А базовая ставка аренды вырастет на 16%, в то время как на БЦ класса В - всего на 8%. "Как известно, офисная недвижимость класса В сегодня несколько переоценена, поэтому совершенно логично, что базовая ставка аренды в этом случае будет расти несколько медленнее, чем у коммерческой недвижимости более высокого класса",- комментирует эти цифры Сергей Марков. Сэкономить арендаторы могут, заключая долгосрочные договоры аренды площадей в БЦ: по словам Эвелины Ишметовой, практика ее компании показывает, что средняя ставка индексации на крупные офисные блоки при долгосрочных договорах аренды составляет от 5% до 7% в год.
Коммунальный оператив
К следующим двум составляющим общей арендной ставки в БЦ традиционно относят операционные и коммунальные расходы. Первые представляют собой оплату услуг управляющей бизнес-центром компании, то есть охраны, уборки, текущего ремонта, обеспечения работы всех систем и т. д. Как подсчитали аналитики компании Blackwood, эксплуатационные расходы в БЦ класса В сегодня составляют $75-110, а в БЦ класса А - $100-130 за кв. м в год. К примеру, в БЦ "ЛеФорт" соответствующий ценник составляет $100, а в БЦ Citydel - $120. При этом в отличие от базовой ставки аренды, индексация которой зависит от целого ряда факторов, исторически сложилось так, что "оперативка" ежегодно увеличивается сообразно уровню инфляции в стране. К слову, любопытный момент - из всех составляющих арендной ставки именно оперативные расходы владельцы БЦ раскрывают перед потенциальными арендаторами наиболее охотно. "Происходит это из-за желания лишний раз показать арендатору, что никто здесь на нем не наживается",- объясняет Максим Жуликов.
Что же касается коммунальных платежей, то это, как правило, оплата отопления, канализации, электричества и горячей воды. "Практически во всех БЦ класса А и В устанавливаются индивидуальные счетчики потребления коммунальных услуг, которые позволяют арендаторам платить за них по факту, то есть на основании выставленных счетов,- комментирует Эвелина Ишметова.- Такие платежи обычно не индексируются, а естественно увеличиваются при общем повышении официальных тарифов на энергоносители в стране". В целом расходы на "коммуналку", как правило, не превышают $10-15 за кв. м в год, причем, по словам Максима Жуликова, в последнее время все ярче проявляется тенденция, согласно которой УК бизнес-центров заранее включают коммунальные платежи в счет эксплуатационных расходов.
Больной вопрос
Наконец, последняя составляющая арендных платежей в БЦ - и ее можно назвать самой "больной" составляющей - это парковка. Соответствующий ценник, как правило, зависит от двух факторов - престижности расположения БЦ и транспортной ситуации вокруг него, а также от парковочного коэффициента. Последний подразумевает предоставление возможности аренды одного парковочного места на определенное количество арендуемой офисной площади и обычно варьируется в пределах от 1/40 до 1/150. "Стоимость аренды машиноместа в месяц в подземных паркингах в ЦАО колеблется в диапазоне $300-600, за пределами ЦАО - $150-400, причем наземные стоянки обойдутся в 1,5-2 раза дешевле",- считает Ольга Широкова. По мнению Максима Жуликова, в среднем разброс цен на наземную парковку по городу составляет $100-300 в месяц, на подземную - $300-800 в месяц. Для примера: в строящемся Nagatino I-Land цена парковки, по предварительным заявлениям застройщика, будет равна $215 (парковочный коэффициент - 1/110), в БЦ "Северная башня" - $450 (парковочный коэффициент - 1/100), в БЦ "Школа журналистов" - $500 (парковочный коэффициент - 1/100). Дорого? "Безусловно,- комментирует Ольга Широкова.- Однако выхода у арендаторов нет: в условиях жесткого дефицита парковочных площадей в Москве пустующие машиноместа в хороших бизнес-центрах встречаются крайне редко". Впрочем, в некоторых случаях расходы на парковку можно существенно сократить. "Не стоит забывать, что цена за парковочное место всегда рассматривается одновременно с другими коммерческими условиями арендатора,- говорит Эвелина Ишметова.- И часто крупные арендаторы получают скидки или дополнительные бесплатные места в совокупности с другими условиями аренды"