Особенности земельной ипотеки

06.08.2008 | Служба новостей Росфирм

Особенности земельной ипотеки

Сегодня спрос на землю в Подмосковье подогревают уже не только фермеры: растущие цены на жилье в столице вовлекают в процесс поиска земельных угодий все больше и больше горожан.

Кредиты на землю банки начали выдавать всего три года назад. Пионером на этом рынке можно считать Россельхозбанк, выделивший в 2006 году около 1,3 млрд рублей на земельную ипотеку для фермеров.

Долгое время развитие земельной ипотеки тормозил нерешенный вопрос об обороте сельхозугодий. В 1992 году эти земли (в основном, они принадлежали распавшимся колхозам) были розданы частникам «под огороды» по договорам бессрочной аренды. Поскольку они не являлись частной собственностью, их оборот фактически не осуществлялся. Сумятицу вносили и противоречия между тремя законодательными актами: Гражданским и Земельным кодексами РФ, а также федеральным законом «Об ипотеке». За десять лет многие из арендованных сельхозземель были переведены в собственность, но функциональный статус мешал их свободному выходу на рынок. Вместо того чтобы возиться с тяпкой над грядками, большинству хозяев хотелось строить там дома и гаражи. Одновременно тысячи участков зарастали бурьяном или превращались в свалки.

Государство не раз заявляло, что будет изымать земли у тех, кто в течение трех лет не сможет привести их в порядок. Возможно, в сентябре нас ждет еще одна реформа в рамках решения этой проблемы. Многие землевладельцы надеются, что она улучшит условия использования сельскохозяйственных земель.

Надеются на это и банки. В июле Московский банк реконструкции и развития запустил новую программу, позволяющую брать ипотеку на земли сельхозназначения. По словам старшего вице-президента МБРР Андрея Шелкового, сегодня банк готов выдать клиенту до 70% стоимости участка (размером до 50 соток). Особых требований к расположению участка и к окружающей инфраструктуре нет.

Но большинство российских банков более сдержанны в вопросах земельного кредитования. Прежде всего это связано со сложностью оценки предмета залога. Ведь один выезд оценщика на участок может занять целый день. «Оценка залога для загородной недвижимости будет стоить 7,5-8 тыс. рублей, в то время как оценить квартиру в Москве можно за 3-4 тыс. рублей», - уточняет директор департамента кредитования Независимого бюро ипотечного кредитования Татьяна Микеева. Из-за низкой ликвидности земли финансовые маневры банков на рынке земельной ипотеки ограничены. По словам эксперта Городского ипотечного банка, проблему создает и такой психологический момент: в отличие от квартиры, земля не является товаром первой необходимости. Поэтому при возникновении финансовых проблем клиенты предпочтут не платить по кредиту, а просто продать земельный участок на торгах, что еще больше повысит риски банков.

Действуя на рынке земельного кредитования, большинство банков предпочитают «перестраховаться». Они вводят ограничения на удаленность объекта от МКАД. «Некоторые выдают кредит на землю не дальше 30 км от МКАД, другие - не дальше 50-75 км. Отдельные банки также требуют, чтобы размер участка был не менее 6 соток», - говорит Татьяна Микеева.

Кроме того, не выдаются кредиты на участки, находящиеся в охранной зоне или в государственной собственности (например, лесной фонд), а также земли, загрязненные опасными (например, радиоактивными) отходами. В то же время, по словам Татьяны Микеевой, «наличие леса, коммуникаций, водоема, круглогодичного подъезда значительно повышает ликвидность залога, поэтому к таким участкам банки более лояльны».

Из-за высоких рисков процент первоначального взноса за участок земли выше процента по жилой ипотеке: он составляет не 10%, а 20-30%, а иногда даже 50%  (банк «Возрождение») от суммы кредита. Средняя сумма кредита на землю составляет 200-300 тыс. долларов. Средний процент кредитования: на 2-3 пункта выше, чем в жилищной ипотеке. Например, «ОРГРЭСБАНК» предлагает кредит со ставкой 16% в рублях и 13,5% в валюте.

Растущий спрос на земельную ипотеку сегодня готовы удовлетворить лишь около двух десятков финансовых организаций (Сбербанк, МБРР, Городской ипотечный банк, «ОРГРЭСБАНК», Московский кредитный банк, Home Credit and Finance Bank, «Сосьете Женераль Восток», «Райффайзенбанк», банк «Возрождение», «Агроимпульс», «ТрансКредитБанк», «Фора-Банк», «Петрокоммерц», «Зенит», Московское ипотечное агентство и другие).

Большинство из них (например, «Агропромкредит») предлагают «ломбардные» кредиты на землю, то есть под залог имеющейся у заемщика недвижимости, как правило, квартиры. «Ломбардная» схема удобна, но рискованна. Ведь если у клиента возникнут трудности с выплатой кредита, ему придется расстаться с квартирой и переселиться в коттедж, который далеко не всегда может быть пригодным для проживания. Некоторые банки, например «Агропромкредит», готовы финансировать покупку земельного участка с домом, другие - землю с «отложенным» строительством коттеджа (ТрансКредитБанк). И, наконец, небольшая часть банков («Возрождение», «Сосьете Женераль Восток», «Фора-Банк») дают кредит под залог самой земли.

Процедура кредитования - стандартная. По словам начальника отдела координации ипотечного кредитования департамента развития розничного бизнеса АБ «ОРГРЭСБАНК» Романа Слободяна, клиент должен представить документы о доходе (справку по форме 2-НДФЛ или - при недостаточных доходах - справку по форме банка), трудовую книжку, ксерокопию паспорта. Приобретаемый участок должен иметь кадастровый номер и план, где обозначены его границы. От недели до месяца банк проводит андеррайтинг клиента, после чего выносит окончательное решение.

Покупка участка сегодня выгодна не только тем, кто мечтает о цветочных грядках или о домике в лесу. По данным экспертов, земля дорожает в среднем на 30% в год и является сверхвыгодным активом. «Земля значительно опережает рост всех банковских депозитов и вложений в финансовые инструменты», - утверждает специалист ООО «Ипполит» Сергей Пустовалов.

ЕКАТЕРИНА ВАСЁВА-МИРСКАЯ

Источник: РБК.Кредит

Предыдущая | Следующая