Аренда: рост столичных цен переключает спрос на Подмосковье

10.09.2008 | Служба новостей Росфирм

Аренда: рост столичных цен переключает спрос на Подмосковье

Заканчивается короткое московское лето 2008 года, хозяева квартир возвращаются из отпусков, а потенциальные арендаторы, начав очередной виток сезонной миграции, потянулись в столицу со всех концов страны. Начинаются деловой и учебный сезоны. Естественно, арендные цены в столице начали подтягиваться вверх. И хотя приезжий люд желает непременно обустроиться в самом сердце нашей родины (о, Москва!), ему приходится менять мировоззрение и присматриваться к городам-спутникам.

Арендаторы на рынке недвижимости московского региона - самостоятельный и хорошо развитый «подвид» потребителя. Если без шуток, очень многие из них - люди, которые не могут по нынешним ценам купить жилье и вынуждены его пока снимать. Так что значительная часть квартирных постояльцев - потенциальные покупатели и заемщики.

Риэлторы даже говорят о том, что именно арендаторы отражают реальный, а не инвестиционный спрос. Потому что на рынке продажи квартиры приобретают совсем не те люди, которые решают жилищный вопрос семьи. Ну а остальным приходится утолять квартирный голод с помощью аренды.

Студенты и приезжие толкнули спрос вверх
Как сообщил Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru  Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентства недвижимости, количество сдаваемых в аренду квартир в столице составляет 150-200 тысяч. Точнее, по его словам, определить невозможно, поскольку сделки по сдаче в аренду, в отличие от купли-продажи, в большинстве своем не регистрируются.

При этом сегодня спрос на найм московского жилья заметно выше предложения. Если в другое время количество приезжих и количество москвичей среди тех, кто формирует спрос, примерно одинаково, то в конце августа и в сентябре приезжие начинают преобладать.

Так, в предыдущем месяце по данным компании МИАН-агентство недвижимости (компании всегда анализируют данные по итогам месяца, поэтому к августу они еще не приступали), средняя стоимость найма жилья составила в столице $2370 или 54 940 руб. В сегменте эконом-класса и элитного жилья долларовые ставки аренды увеличились всего на 0,2% и 0,7% соответственно - до $1210 (28 130 руб.) и $10890 (252 630 руб.) в месяц. В сегменте предложений квартир бизнес-класса отмечено даже некоторое снижение арендных ставок - на 1,9% по сравнению с июнем - до $2540 (58 790 руб.).

Однако уже в июле спрос на аренду увеличился более чем на 30% к предыдущему месяцу. Виновники этого скачка, повторимся - студенты, приезжающие в столицу из регионов к началу учебного года и другие провинциалы, работающие в Москве. 

Количество же предлагаемых для аренды квартир и комнат при этом практически не изменилось, оставшись на уровне июньских показателей.

Как всегда, Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru попытался «влезть в шкуру» квартиранта и поискать себе что-нибудь подходящее и недорогое. Поиском мы занимались в конце прошлой недели, так что цены на сегодня актуальны.

Комнаты
Самая дешевая комната находится в районе станции метро «Улица 1905 года» и предлагается за 8500 руб. Эта 18-метровая комната в двухкомнатной квартире, где проживает одна хозяйка. В начале весны и в начале лета самая дешевая комната стоила 5900 рублей. Ныне же нижний ценовой предел аренды прилично возрос.

Самая же дорогая комната сдается за 16400 руб. Находится она в районе Тимирязевской и имеет площадь 22 кв. метра. Может показаться, что верхняя ценовая граница тоже выросла, так как в начале лета комнаты дороже 500 долларов не встречались. Возможно, однако, что хозяева эту комнату просто переоценили. В одной из комнат этой квартиры уже проживает молодая семья. В другой - три женщины. Не хватает только двенадцати чабанов из колхоза «Лениншiл Жас». Но этого хозяевам показалось мало, и они хотят выжать из этой трёшки всё возможное. Ведь если они дерут из расчета 32 доллара в месяц за квадратный метр и с других жильцов, то они могут получать в месяц 38 500 рублей..

Если бы они сдавали эту квартиру не покомнатно, а целиком, они, как будет видно из примеров, приведенных ниже, получили бы с этой квартиры гораздо больше. Однако этот пример единичен, и остальные комнаты не вылезают за 12500 рублей. Наиболее же часто встречающаяся цена - 10 тысяч «рэ».

Однокомнатные
Из однокомнатных квартир самая дешевая предлагается за те же самые 16400 рублей, что и самая дорогая комната. Находится она на Пражской - в пяти минутах пешком от метро. Квартира расположена на 9 этаже 9-этажного дома. Входная дверь - металлическая.

Самая же дорогая из однокомнатных предлагается в аренду на станции «Сретенский бульвар», из которой, кстати говоря, вообще нет выхода. Как сказано в объявлении, дом относится к числу исторических. Вообще-то там все такие. Несмотря на историчность, квартира оснащена всей современной техникой. Просят за нее 43000 руб. Наиболее же часто встречающаяся цена - это 32 тысячи рублей, то есть, примерно столько, сколько составляет одна средняя московская зарплата.

Двухкомнатные
Самая дешевая двухкомнатная предлагается за 25 тысяч рублей в районе метро Пролетарская. Квартира находится на первом этаже пятиэтажного дома, и цена несколько ниже среднего значения. Вообще же, самая часто встречающаяся ставка, - это 60 000 рублей, то есть, примерно две средних московских зарплаты. А самая дорогая двухкомнатная квартира, которую мы нашли, - на Пушкинской. За нее просят 70 тысяч рублей в месяц.

Кстати, именно в сегменте двухкомнатных квартир произошли кое-какие заметные перемены. По мнению начальника отдела аренды компании «Пересвет-недвижимость» Галины Фабрицкой, для увеличения прибыли от аренды квартиры, наймодатели стремятся перетащить квартиры в сегмент бизнес-класса, улучшив ремонт квартиры и обновив мебель. Ведь на фоне роста цен на квартиры, доходность аренды довольно низкая. Вот хозяева и стараются, как могут, заставить свою недвижимость работать.

Итак, масса двушек пытается перекочевать из эконом- в бизнес-класс, но внутри же этих классов за последнее время ставки возросли незначительно: в эконом-классе средняя ставка за полгода выросла с 28 000 рублей до 30 000, а в бизнес-классе - с 48 000 руб. до 50 000.

Трехкомнатные
В отличие от однушек и двушек, трёшки показывают совершенно различные цены. Представлены они и в эконом-классе. Арендные ставки на найденные нами в базах «трешки» лежат в пределах 25600-140000 руб., в то время как в начале весны этот промежуток был ýже  - от 27260-93200 руб. 

Средняя цена, по данным Галины Фабрицкой (Пересвет), составляет 38-40 тысяч рублей в эконом-классе и 55 тысяч рублей в бизнес-классе. Однако по нашим данным, наиболее часто встречающаяся арендная ставка (не путать со средней) это 75 тысяч рублей - 2,5 средних зарплаты.

Средние же арендные ставки сегодня выглядят следующим образом:

Количество комнат	Средняя стоимость аренды за месяц (рубли).
	Эконом-класс		Бизнес-класс
	I половина года	II половина года	I половина года	II половина года
1-комнатные квартиры	21 000	23 000	36 000	38 000
2-комнатные квартиры	28 000	30 000	48 000	50 000
3-комнатные квартиры	36 000	38 000-40 000	52 800	55 000
Источник: Пересвет-недвижимость

В ближайшем Подмосковье все дешевле
Как отмечают наши эксперты, Подмосковье сегодня - весьма привлекательная альтернатива для арендаторов. Особенно - города-сателлиты, расположенные непосредственно за МКАД. Их инфраструктура практически полностью интегрирована в столичную, транспортное сообщение со столицей с каждым годом улучшается, а стоимость аренды квартир пока еще на треть ниже, чем в расположенных буквально по соседству спальных районах столицы.

Как отмечает Алексей Кудрявцев (МИАН), спрос на аренду жилья в городах ближайшего Подмосковья за последний год увеличился почти на 40%, примерно такой же показатель прироста продемонстрировали и арендные ставки - 35-40%.

А Галина Фабрицкая приводит примеры подмосковных средних ставок: однокомнатная квартира обойдется нанимателю около 18 000 - 20 000 рублей, двухкомнатная 23 000 - 25 000 рублей в месяц.

Как отследить цены
Арендные ставки в значительной степени зависят от фактора сезонности, чему мы сейчас и являемся свидетелями. И разумеется, есть смысл отслеживать эти изменения регулярно. Для этого можно воспользоваться сервисом «Оценка аренды квартир в режиме онлайн» аналитического центра http://www.irn.ru/. Первыми опробовать новый он-лайн калькулятор смогут посетители осенней выставки «Недвижимость - 2008», которая пройдет с 25 по 28 сентября в Центральном Доме Художника на Крымском Валу. А затем арендный счетчик появится и на портале http://www.irn.ru/, и в журнале Metrinfo.Ru.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Подытожим основные тенденции. Арендные цены выросли, но не катастрофически. Возможно, они подрастут еще, если учесть натиск спроса, а возможно, Подмосковье, хотя бы отчасти, оттянет его на себя. Впрочем, какой-то очень существенной разницы между ближайшим Подмосковьем и Москвой нет. Это примерно 3-5 тысяч - деньги, которые арендаторы экономят за счет удаленности жилья от работы. В Москве, конечно, все ближе, но и дороже. Хотя и это уже спорно - московские пробки и переполненное метро «привлекают» не больше, чем поездки на электричке.

http://www.metrinfo.ru/top3/

 

Предыдущая | Следующая